Metoda penilaian yang umum berlaku dalam dinia properti yang sering disebut dengan istilah metoda penilaian umumnya menggunaka pendekatan COST APPROACH ( Pendekatan biaya). Dalam melakukan estimasi harga pasar yang wajar dari rumah/properti yang akan anda beli lazimnya dilakukan dengan cara :
1.ESTIMASI HARGA TANAH
Untuk penilaian harga tanah sering digunakan metoda MARKET DATA APPROACH, yaitu suatu metoda dengan cara membandingkan harga tanah properti yang anda akan beli atau jual dengan membandingkan harga pasaran tanah milik anda dengan data jual beli yang pernah terjadi dilingkungan sekitar anda.
Tentunya data transaksi yang pernah terjadi tidaklah langsung anda gunakan namun anda lakukan penyesuaian (adjustment) dengan mempertimbangkan beberapa faktor yaitu :
- a.LOKASI. Lokasinya di jalan yang sama besar atau tidak, serta apakah lokasinya tusuk sate atau tidak. tentunya apabila data transaksi yang pernah terjadi di jalan besar sedangkan properti anda di jalan kecil ya harus disesuaikan lebih murah. Begitu pula kalau lokasinya tusuk sate maka akan jatuh harganya juga
- b.LUAS. Luasannya sama atau atau lebih kecil
- c.BENTUK TANAH. Bentuk tanahnya sama atau tidak umumnya tanah yang berbentuk ngantong atau simetris akan lebih mahal dibanding dengan bentuk tanah yang mengkerucut/ mengecil dibelakagnya, hal ini terkait dengan kepercayaan etnis tertentu yang meyakini bentuk ngantong akan banyak membawa rejeki.
- d.SURAT - SURAT. Kelengkapan surat suratnyaakan sangat mempengaruhi harga tanah itu sendiri. Urutan harga yang termahal hingga termurah adalah SHM (Sertifikat hak milik), SHGB ( Sertifikat hak guna bangunan), Petok A/C ( Surat tanah yang dikeluarkan oleh Kelurahan), Surat Girik/ Tanah Garapan yang dikeluarkan oleh pejabat lingkungan setempat .
2.ESTIMASI HARGA BANGUNAN
Untuk Penilaian Bangunan Dan sarana pelengkapnya serta mesin AC, Genset, Pompa dan lainnya kalau ada, umumnya menggunakan Pendekatan Metoda Penggantian biaya ( Replacement cost approach).
Metoda ini secara garis besar adalah melakukan penaksiran biaya dengan menghitung harga bangunan tersebut akalau dibuat pada saat ini dengan menggunakan tukang/ kontraktor, seperti anda membuat RAB ( Rancangan anggaran biaya), selanjutnya harga tersebut disusutkan/ di depresiasi sesuai umumr bangunan. Penjelasannya adalah sbb :
I.BIAYA REPRODUKSI BARU
Biaya Reproduksi baru adalah menghitung harga bangunan dengan berasumsi adalah harga material, harga tukang, biaya sarana lainnya mengikuti harga saat ini sehingga bangunan tersebut jadi. Kalau anda kebingungan arena tidak memiliki kompetensi dibidang ini maka dapat melalui kontraktor atau konsultan untuk membantu membuatkan perhitungan. Atau anda dapat mengasumsikan seluruh uang yag pernah anda keluarkan pada masa lalu secara berangsur angsur namun harus anda lakukan adjustment dengan menggunakan harga material, biaya tukang pada saat ini.
II.PENYUSUTAN (DEPRESIASI)
Penyusutan umumnya dihitung berdasarkan umur efektif dari properti/ aktiva tersebut. setelah anda lakukan lakukan pemeriksaan phisik, kemunduran fungsi bangunan maupun kemunduran ekonomis. 3 hal tersebut adalah angka yang akan anda gunakan untuk menentukan harga bangunan wajar dengan cara mengurangi harga point 2.a dikurangi biaya penyusutan.
Biaya Penyusutan seperti saya sebutkan tadi terbagi menjadi 3 hal yaitu sbb :
a.KERUSAKAN PHISIK (Phisical deterioration). Tentunya dengan berjalannya waktu maka setiap bangunan akan mengalami kerusakan phisik, retak retak, lapuk maupun kerusakan struktur.
b. KEMUNDURAN FUNGSI( Fungsional obsolesence) .Turunnya harga bangunan/ properti. Aktiva tetap juga ditentukan oleh kemunduran fungsional seperti Perencanaan yang kurang baik, kesalahan membuat strukur bangunan atau sistim penulangan kolom/ balok, Model atau bentuk yang kurang serasi. design yang tidak lajim seperti rumah umumnya, penempatan ruangan/ kamar yang tidak membuat menjadi rumah sehat dll.Semua faktor diatas dihitung sebagai biaya untuk mengurangi Biaya reproduksi baru diatas.
c.KEMUNDURAN EKONOMIS. Tentunya faktor lingkungan mempengaruhi juga terhada harga properti anda yaitu akibat perubahan sosial, budaya, ekonomi, peraturan pementah yang berubah dan lain -lain. Misalkan tadinya bangunan anda adalah dilokasi dengan zoning/ peruntukan pertanian selanjutnya karena peraturan pemerintah lokasi tersebuat dirubah menjadi kawasan perdagangan dan perumahan maka harga bangunan maupun tanah tersebut aka meningkat. Begitu pula bila properti anda ada di gang kecil dan selanjutnya karena perkembangan ekonomi tiba tiba jalan ditempat anda tinggal dibangun mall besar atau pusat perdangan maka dengan sendirinya harga bangunan anda menjadi mahal. karena sekarang bisa digunakan untuk kos kos an yang menghasilkan uang secara ekonomis.
Demikian penjelasan sementara saya, mungkin dalam artikel alin akan saya kupas perihal Peruntukan apa saja yang mahal dan zoning/ peruntukan apa saja yang murah. Dengan rubrik ini semoga bermanfaat bagi anda untuk belajar malakukan estimasi harga properti pada saat anda akan membeli atau menjual properti atau rumah anda. selamat mencoba.
0812 10 3333 11
Posting Komentar