KAJIAN
KELAYAKAN INVESTASI BISNIS PERUMAHAN (DEVELOPER)
BAB I.
PENDAHULUAN
1. Latar
Belakang
* Perlu
dibuat pengkajian awal atau sering disebut feasibility study dalam rencana
pengembangan sebuah kawasan perumahan,
mengingat penyediaan lahan yang luas suatu kawasan merupakan suatu kegiatan bisnes, maka perlu
dikaji terlebih dahulu apakah investasi ini menguntungkan atau tidak.
* Agar
investasi ini dapat menguntungkan maka perlu dipertimbangkan beberapa aspek
dalam uji kelayakan sehingga selaku investor yakin bahwa penanaman modal ini
sebagai peluang investasi yang akan memberikan keuntungan yang menggiurkan.
*
Pengembangan Kawasan pemukiman harus dapat
mendorong pertumbuhan ekonomi diwilayah tsb, secara terarah, terpadu dan
memberikan manfaat yang maksimal area disekitarnya, dengan memberikan manfaat
bagi pengusaha pusat perbelanjaan, pengusaha hiburan, Penjual makanan dlsb.
Pemukiman yang bagus dapat mengatasi permasalahan tata ruang, serta hadirnya
hunian rumah kumuh dan sekaligus mengatasi permasalahan dampak lingkungan.
BAB II.
ASPEK YANG HARUS DIKAJI SEBAGAI PERTIMBANGAN DALAM
MENGAMBIL KEPUTUSAN
2.1. ASPEK FINANSIAL
Aspek finansial
ini menjadi sangat penting terutama untuk memastikan bahwa investasi ini tidak
terlalu mahal sehingga akan mampu menjual produk unit rumah yang kompetitif.
Aspek. Untuk aspek finansial ini yaitu :
2.1.1.
HARGA
TANAH
Harga tanah harus
semurah mungkin, dan usahakan tidak lebih dari 30 % dari harga unit rumah yang
akan direncanakan dijual.
2.1.2.
LUAS
LAHAN
Bisnis perumahan i
umumnya membutuhkan lahan yang luas, terutama untuk pemukiman berskala mewah.
Untuk itu skala industri yang akan dikembangkan harus pula memperhitungkan luas
lahan yang tersedia, sehingga tidak terjadi upaya memaksakan diri untuk
konversi lahan secara besar-besaran, guna pembangunan kawasan industri.
Ketersediaan lahan harus memasukan
pertimbangan kebutuhan lahan di luar kegiatan sektor industri sebagai ‘multiplier effects’ nya, seperti
kebutuhan lahan perumahan dan kegiatan permukiman dan perkotaan lainnya. Sebagai ilustrasi bila per hektar kebutuhan
lahan kawasan industri menyerap 100 tenaga kerja, berarti dibutuhkan lahan
perumahan dan kegiatan pendukungnya seluas 1 – 1,5 Ha untuk tempat tinggal para
pekerja dan berbagai fasilitas penunjang. Artinya bila hendak dikembangkan 100
Ha Kawasan Industri disuatu daerah, maka di sekitar lokasi harus tersedia lahan
untuk fasilitas seluas 100 – 150 Ha, sehingga total area dibutuhkan 200 – 250
Ha.
2.1.3.
ELEVASI/
CONTOUR TANAH
Pemilihan lokasi
peruntukan perumahan sebaiknya pada areal lahan yang memiliki topografi yang
relatif datar. Pastikan countor tanah
rata hal ini untuk efisiensi biaya cut and fill yang cukup menguras budget bagi
investasi perumahan. Topografi/kemiringan tanah maksimum 0 – 15 derajat
Mahalnya biaya cut
and fill terutama terkait dengan sewa bulldozer, escavator, compactor, motor
grader, truck serta biaya tukang dan drivernya.
Bagaimana cara
melakukan cut and fill serta menghitung biayanya, serta menentukan urug atau
gali dapat anda baca pada artikel yang berbeda.
2.1.4.
HARGA
JUAL UNIT RUMAH
Tentukan pangsa
pasar yang hendak anda raih misalkan para manager keatas yang bekerja dikawsan
industry tertentu.
Lakukan survey 2
atau 3 perumahan yang berada di sekitar kawasan tersebut sampai jarak 20 km
dari lokasi kawasan industry tsb, lakukan komparasi berapa harga Rumah dengan
Luas bangunan luas Tanah yang setara dengan yang rencana akan anda jual.
Kita tidak bisa
menjual jauh lebih mahal selama anda tidak memiliki Added value yang bisa ditolelir bahwa perumahan anda
adalah memiliki failitas yang lebih lengkap. ( Baca artikel criteria sebuah
Perumahan dengan harga unit mahal).
2.2. ASPEK PERIJINAN
2.2.1.
LOKASI
DI ZONING PEMUKIMAN
Lokasi tanah yang
akan kita beli harus kita pastikan terletak di zoning perumahan sesuai dengan
Peta RTRW yang dapat anda copy dari pemda setempat, hal ini terkait dengan
pengurusan Ijin lokasi, dan site plan.
Dalam hal ini perlu dihindari hal hal sbb :
a. Beli Tanah terletak
dilokasi Penyangga/ peresapan
Jangan pernah
membeli tanah yang terletak dilokasi penyangga atau wilayah peresapan karena
akan sulit untuk merubah peruntukannya dan akan mengeluarkan biaya perijinan
yang mahal.
b. Beli Tanah
Persawahan
Sebaiknya minimalkan
pembelian tanah sawah terutama yang memiliki irigasi teknis, karena proses
perubahan peruntukan lokasi Sawah ( Hijau) menjadi peruntukan perumahan (
Kuning) akan memakan birokrasi, mengingat
pemanfaatan tanah sawah tersebut akan menurunkan penurunan produktifitas
dibidang pertanian.
2.2.2.
SERTIFIKAT
Pastikan bahwa semua
tanah yang dibeli tidak dalam sengketa, akan lebih baik kalau semua sertifikat
tanah yang dibebaskan adalah hak milik agar nantinya akan lebih mudah untuk
digabung dalam 1 sertifikat. Surat tanah
yang berupa girik, ketitir, petok D dll akan menjadikan pengurusan lebih lama
karena diperlukan perubahan surat tanah. Yang selanjutnya perlu dilakukan
PENURUNAN HAK surat tanah menjadi HGB di badan Pertanahan.
2.2.3.
PERIJINAN
LAINNYA
Usahakan pengurusan
ijin dapat dilakukan secara paralel agar biaya yang diperlukan menjadi efisien,
terutama biaya – biaya yang tidak resmi pada saat pengurusan:
*
Iijin
lokasi bersamaan dengan persetujuan siteplan sekaligus.
* Penggabungan
sertifikat paralel dengan penuruna
hak sertifikat menjadi HGB.
* Pada saat membuat
IJIN prinsip di Bappeda bisa paralel pengurusan Amdal/ UKL-UPL di dinas
lingkungan hidup. Sehingga pengurusan
IMB dapat cepat selesai.
2.3. ASPEK LINGKUNGAN & SUMBER DAYA ALAM (SDA)
Konsep
pengembangan kawasan pemukiman harus mampu
mendukung peningkatan kualitas lingkungan daerah secara menyeluruh.
Akibat tersedianya menyediakan fasilitas pengolahan limbah dan juga
pengendalian limbah padat, cair maupun gas yang bemanfaat bagi lingkungan.
Pengembang harus bisa melakukan pengendalian pencemaran yang dilakukan limbah
rumah tangga yang tentunya menjadi masalah yang cukup serius.
2.3.1.
LOKASI
PERBUKITAN
Hindari investasi
tanah yang berada di lereng bukit atau dilembah yang dapat menyebabkan bencana
longsor, karena akan mengakibatkan unit rumah yang anda jual tidak laku.
2.3.2.
DEKAT
SUNGAI/ DANAU
Upayakan invetasi
yang anda lakukan tidak jauh dari sungai, hal ini dimaksudnkan bahwa setiap
pembukaan kawasan akan berdampak kepada adanya buangan limbah padat, cair dan
gas. Sungai sebagai sumber daya alam yang dapat dimanfaatkan untuk membuang
limbah cair yang tentunya telah dilakukan recycle terlebih dahulu.
Karena sungai
memiliki peranan penting untuk kegiatan pembukaan kawasan pemukimani yaitu
sebagai sumber air baku dan tempat pembuangan akhir limbah, maka jarak terhadap
sungai sebaiknya tidak telalu jauh agar biaya pembuatan riol dan saluran
terbuka drainase bisa menjadi lebih murah. Namun diupayakanjuga untuk
tidak menimbulkan dampak negatif
terhadap lingkungan daerah aliran sungai (DAS) tersebut
Sungai bisa menjadi
berbahaya dan menyebabkan banjir, yang mengakibatkan investasi anda tidak laku
dijual. Untuk itu pengurugan menjadi pekerjaan yang berperan penting dalam
pengendalian banjir ( baca artikel Cut and fill ). Jarak terhadap sungai atau
sumber air bersih maksimum tidak boleh lebih dari 5 (lima) Km
2.3.3.
RIOL
KOTA
Manfaatkan fasilitas
umum riol kota di jalan primer maupun sekunder yang talah dibangun Pemerintah daerah
sebagai area pembuangan limbah rumah tangga di kawasan tersebut atau buang air
yang tidak dapat meresap kedalam tanah.
2.3.4.
KETERSEDIAAN
AIR BERSIH
Tersedianya sumber
air sebagai air baku baik bersumber dari
air atanah, air permukaan ataupun PDAM.
Air bersih merupakan syarat mutlak kebutuhan bagi perumahan yang akan
mempengaruhi terhadap nilai jual sebuah Perumahan yang sedang dipasarkan.
2.3.5.
DAYA
DUKUNG TANAH
Daya dukung tanah akan sangat berpengaruh terhadap jenis
konstruksi fondasi yang dibuat apakah diperlukan pemancangan pile ataukah cukup
pondasi batu kali maupun pondasi foot plat. pabrik dan jenis produksi yang dihasilkan.
Kekuatan konstruksi unit rumah yang akan dibangun akan sangat dipengaruhi oleh kemampuan
daya dukung dan komposisi tanah, yang
akan mempengaruhi kepada biaya investasi pembangunan, maka agar diperoleh efisiensi dalam
pembangunannya sebaiknya nilai daya dukung tanah (sigma) ¶ adalah : 0,7 – 1,0 kg/cm2. Apabila kurang
dari koefisian sigma tersebut maka diperlukan pemadatan tanah kembali, kecuali
bagi ruang udara terbuka yang justru diperlukan tanah yang porous agar limpahan
air hujan dapat terserap sempurna.
2.4. ASPEK INFRASRUKTUR
Persoalan yang harus diperhitungkan bagi
developer pengembang kawasan dalam kaitannya dengan ketersediaan prasarana
didaerah tersebut yaitu adanya listrik, Telepon, SDM diwilayah tersebut yang
umumnya tidak tersedia dikawasan yang baru dikembangkan. Pihak pemerintah
daerah perlu mengkaji secara seksama tentang ketersediaan sarana prasarana yang
dibutuhkan bagi masuknya investor developer. Infrastruktur daerah sering
digunakan oleh investor dalam mengambil keputusan atas investasi yang akan
digelontorkan yang antara lain sebagai berikut:
2.4.1.
JALAN
ARTERI
2.4.2.
ENERGI
LISTRIK
2.4.3.
JARINGAN
TELEKOMUNIKASI
Tersedianya jaringan telekomunikasi
yang mampu memenuhi kebutuhan komunikasi bagi kawasan pemukiman yang ditandai
adanya tiang tiang telepon untuk memfasilitasi outgoing dan incoming call yang
ada.
2.4.4.
FASILITAS
UMUM
Tersedianya fasilitas penunjang
seperti fasilitas perbankan, rumah sakit sekolah, pusat rekreasi serta pusat
olahraga bagi keluarga di kawasan pemukiman tersebut.
2.4.5.
JARAK
DENGAN KAWASAN INDUSTRI
Jarak terhadap permukiman yang ideal
minimal 2 (dua) Km dari lokasi aktifitas industri, jarak tersebut dianggap
cukup aman atas terjadinya instrusi air tanah, polusi udara yang berdampak negatif karena kegiatan industri
menghasilkan polutan dan limbah yang dapat membahayakan bagi kesehatan penghuni
perumahan yang akan anda tawarkan.
2.5. ASPEK LOKASI
Pihak Developer harus mampu menempatakan
investasi yang memberikan nilai jual bagi pengembangan bisnis di sektor
industri pemukiman. Untuk itu harus didalami terkait dengan kemampuan ekonomi
yang baik dengan daerah tersebut yang ditandai dengan berkembangnya kegiatan
ekonomi daerah tersebut yang pada akhirnya akan mampu memberikan lapangan kerja
baru. Potensi lapangan kerja akan mampu memberikan efek urbanisasi manusia dari daerah untuk mendapatkan
lapangan kerja yang prospektif. Dalam pertimbangan ini indikator yang dapat
dipakai untuk menilai kelayakan sebuah investasi perumahan adalah hadirnya kawasan industri baru merupakan stimulant
mendongkrak pertumbuhan perekonomian
makro/regional yang bagus dan layak digunakan sebagai lokasi investasi. Hal ini
karena akan banyak lapangan kerja bagi manusia baru yang tentunya akan
memerlukan hunian tempat tinggal. Aspek Lokasi, yaitu merupakan
faktor-faktor yang perlu penting untuk dipertimbangkan dalam penentuan lokasi
kawasan perumahan yang akan dibangun karena akan mempengaruhi nilai jual dari
investasi tersebut. Dalam hal asepek lokasi perlu dipertimbangkan :
2.5.1.DEKAT DENGAN AKTIFITAS TEMPAT KERJA
Anda harus menggarap
potensi pasar pembeli yang harus direncanakan sejak awal. Pembeli akan
memutuskan untuk membeli unit Rumah tsb, tentunya dengan pertimbangan “seberapa
jauh dan seberapa cepat” untuk mencapai lokasi tempat kerjanya.
2.5.2.JARINGAN JALAN
Untuk pengembangan
kawasan pemukiman memiliki karakteristik
lalu lintas mobil pribadi dan motor untuk aktifitas utama dari dan ke perkantoran
tempat bekerja, maka pengembang harus menyediakan jalan arteri yang dapat
dihubungkan dengan jaringan jalan arteri
primer yang sudah tersedia di wilayah tersebut untuk melayani
lalu-lintas kendaraan penghuni.
2.5.3.
AKSES JALAN MUDAH DAN CEPAT
2.5.4. PUBLIC TRANSPORTATION TERSEDIA DENGAN MUDAH
2.5.5.
TERSEDIA SARANA UMUM
Sarana umum dekat dan mudah di akses seperti sekolah, sarana ibadah, rumah sakit,
kantor pemerintahan dlsb.
2.5.6.
DEKAT PUSAT KOTA
Investasi tanah yang
memiliki prosepek bagus selalu diukur terhadap seberapa jauh dari pusat kota.
Bisa juga diukur berapa lama yang diperlukan untuk menuju ke pusat kota. Hal
ini dikarena kan Pusat kota adalah pusat kegiatan bagi keluarga untuk mencari
hiburan, makan, pusat rekreasi, pengurusan perijinan ke instansi pemerintahan, dan
fasilitas perdagangan lainya.
Pertimbangan jarak
ke pusat kota bagi lokasi Kawasan pemukiman juga dimaksudkan dalam rangka
kemudahan memperoleh fasilitas pelayanan pemerintah daerah baik prasarana dan
prasarana maupun segi-segi pemasaran. Studi kajian menyatakan idealnya suatu kawasan pemukiman berjarak kurang dari
15 km dari pusat kota.
BAB III.
KAJIAN PERENCANAAN KAWASAN PERUMAHAN (ESTATE)
3.1.
KEBUTUHAN LAHAN
Pembangunan
kawasan perumahan (ESTATE) minimal pada tahap awal harus dilakukan
pembebasan areal lahan seluas 100.000 m2
( 10 Ha). Hal ini didasarkan atas perhitungan kelayakan penggunaan lahan atas
biaya pembangunan yang dikeluarkanserta efisiensi biaya yang dapat memberikan added
value bagi pengembang.
Pengembang
harus bisa mengestimasi kebutuhan pasar terhadap unit rumah yang akan
dikembangkan yang terdiri dari beberapa type bangunan dengan luasan 45 m2
sampai dengan 200 m2. Dengan kebutuhan luas tanah dari 80 m2, 120 m2 dan 150
m2.
Perlu
diperhitungkan rencana pembangunan unit rumah yang akan dijual yang dihitung
berdasarkan besaran pertumbuhan penduduk yang akan tinggal diwilayah tersebut.
Prosentase pertumbuhan penduduk diperhitungkan berdasarkan jumlah kelahiran
penduduk yang masuk sebagai potensial market yang secara ekonomi mampu untuk
mebeli unit rumah sesuai standard harga yang rencana kita jual. Prosentase
pembangunan perumahan juga dihitung berdasarkan jumlah urbanisasi penduduk ke
daerah tersebeut yang disesuaikan dengan lapangan pekerjaan yang tersedia di
wilayah tersebut.
Secara umum dalam perencanaan suatu kawasan perumahan
(ESTATE) dapat dibuatkan simulasi sbb ;
Apabila
pembebasan lahan seluas 100.000 m2 dan
dimana KDB yang ada dilokasi tersebut adalah 70 %. Maka total jumlah bangunan
yang dapat dibangun adalah 70.000 m2,.
Dari luasan
yang dibangun 20 % digunakan sebagai public facilities yaitu 14.000 m2. Maka
sisal lahan yang dapat dibangun unit rumah untuk dijual adalah 56.000 m2,
dengan komposisi antara rumah murah, sedang dan rumah mahal adalah 1 : 2: 3,
maka jumlah unit yang bisa dibangun di areal tersebut adalah :
1.
Type
Luas Tanah/ Luas bangunan 75/150 m2 sebanyak:
270
Unit x 80 m2 = 21.600 m2
2.
Type
LT/LB 120/240 m2
180
unit x 120 m2 = 21.600 m2
3.
Type
LT/LB 120/240 m2
90
unit x 150 m2 = 13.500 m2
Total unit yang
dibangun adalah 540 unit rumah dengan total lahan yang terpakai adalah 56.700
m2 dan sisanya 13.300 m2 digunakan sebagai fasilitas umum seperti jalan, rumah
ibadah, pusat rekreasi dll.
Tahap pembangunan
selanjutnya adalah melihat prosentase tingkat kelahiran dari masyarakat yang
masuk dalam potensial market dan pertumbuhan urbanisasi yang diakibatkan
munculnya lapangan pekerjaan diwilayah tersebut.
Misalkan : jumlah
penduduk bekasi di tahun 2015 adalah 2.382.000 jiwa. Pertumbuhan penduduk plus
akibat urbanisasi adalah 3 % pertahun. Asumsi unit rumah yang kita jual akan dipasarkan untuk kelompok manager
keatas, maka kita ambil 5 % dari indek pertumbuhan 3 % jadi sebesar 0,015 % x
2.382.000 jiwa adalah 35.730 unit rumah yang dibutuhkan per tahun. Developer
pesaing yang ada diwilayah tersebut misalkan ada 10 yang merupakan pesaing
anda. Maka kesempatan anda melakukan planning pembangunan unit rumah sebanyak
357 unit rumah per tahun. Atau melakukan pembebasan lahan sebesar 100/70 x 120
m2 x 357 unit = 61.200 m2 atau 6 ha pembebasan lahan baru.
3.2. KEBUTUHAN INFRASTRUKTUR JALAN
Pembangunan Kawasan Perumahan
( ESTATE) pasti akan memberikan pengaruh eksternal yang besar bagi kepadatan
lalu lintas dan juga aspek ketersediaan berbagai fasilitas sosial. Pertumbuhan lalu
lintas kendaraan penumpang umum dan kendaraan pribadi yang akan mengangkut
penduduk hunian dikawasan tersebut dengan ilustrasi yang dapat dilihat pada
uraian berikut:
Bila diasumsikan
rata-rata per unit rumah memiliki 1 mobil dan 2 anak menggunakan bus kapasitas
40 orang
Dari asumsi penduduk
di atas, diasumsikan bahwa yang akan dibutuhkan infrastruktur jalan untuk
provide 540 unit mobil pribadi dan (1080/40) =27 bus) atau sama dengan 567 unit
kendaraan perhari akan menggunakan fasilitas jalan arteri yang harus dibangun
dikawasan tersebut.
Untuk itu perlu
dibangun fasilitas jalan sebesar :
Misal panjang jalan
arteri di perumahan yang akan menuju ke jaan arteri yang sudah tersedia atau
menuju jalan tol adalah 2 km. dengan koefisien factor kelayakan adalah 15.
Maka luas jalan yang
dibutuhkan adalah 2.000 m x 1,5 % x 567 mobil = 17.010 m2 hot mix atau lebar jalan adalah 17.010 m2/ 2.000 m
=8,6 m, perkerasan hotmix dan bila
dibuat 2 jalur maka perjalurnya lebar 4,3 m ditambah bahu jalan 1m dan selokan
1 m. atau 6,3 m per jalur. Namun sebaiknya perlu dikasi pertumbuhan unit rumah
dalam sekala 5 tahun sehingga perlu dibuat perncanaan jalan untuk kebutuhan 5
tahun kedepan yaitu (4,3 m + (4,3 x 3 % x 5 tahun)) = 5 m perkerasan hotmix
untuk 1 jalur.
Dari pembahasan di
atas jelas bahwa persoalan di luar area kawasan perumahani akan berkembang
cukup besar dan membutuhkan perhatian dan penanganan yang serius. Untuk itu
perlu kesiapan pemerintah daerah untuk membantu penyiapan fasilitas
infrastruktur jalan agar kemacetan dapat dihindarkan.
Sesuai dengan SK
Menteri tentang standar teknis pengembangan kawasan pemukiman, terdapat 2 hal
dalam pemanfaatan lahan, yaitu:
1.
Luas area kapling
Luas area kapling unit rumah yang dapat
dibangun maksimum 70% (KDB) dari total
luas area kawasan yang dibebaskan.
2.
Ruang Terbuka Hijau (RTH)
Luas ruang terbuka hijau (RTH) berupa jalur
hijau (green belt), taman dan perimeter minimum 10% dari total luas area
kawasan.
3.
Jalan dan Saluran
Dalam pengembangan sistem jaringan jalan di
dalam perumahan yang berfungsi sebagai jalan akses dari kawasan pemukiman ke
tempat aktifitas penghuni dan atau ke pemukiman disekitarnya harus tersedia
minimal Jalan dua jalur dengan satu arah, lebar perkerasan minimum 2 x 7 meter.
Agar tercapainya aksessibilitas maka
pengembang wajib menyediakan jalan
primer dan jalan sekunder (pelayanan) sebesar 8 – 12% dari total luas area
kawasan, dengan ketentuan yaitu :
a. Tekanan gandar
primer sebaiknya minimal 8 ton dan jalan
sekunder minimal 5 ton
b. Perkerasan jalan
minimal 7 m
3.3. FASILITAS PENUNJANG
Fasilitas penunjang berupa
Kantin, Guest House, Rumah Ibadah, Fasilitas Olah Raga, PMK, WWTP, Gardu
listrik, Rumah Telkom dlsb antara 6 – 12% dari total luas area kawasan.
Ketentuan tentang pemanfaatan tanah untuk
bangunan seperti Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan(KLB),
Garis Sempadan Bangunan(GSB), Garis sempadan Jalan (GSJ) diatur sesuai dengan
ketentuan Pemerintah Daerah masing masing.
3.4. PEMBANGUNAN SANITASI PENGOLAHAN AIR LIMBAH
3.5. PEMBANGUNAN SISTIM DRAINASE
Perencanaan sistim drainase yang baik akan menghindarkan
munculnya genangan air ataupun banjir diwilayah pemukiman pada saat debit air
hujan sangat tinggi atau adanya banjir kiriman melalui sungai pasang yang
diakibatkan oleh tingginya intensitas hujan didaerah hulu. Untuk itu
perencanaan kemiringan contour tanah akan sangat membantu dimana sesuai
ketentuan kemiringannya antara 0,5 m/dt sampai dengan 2,5 m/dt. Genangan air
atau terjadinya banjir merupakan kegagalan yang fatal dari pengembang dalam
mebuat gran design yang bisa menyebabkan unit rumahnya tidak laku dijual atau
memiliki harga jual yang rendah.
Perencanaan dimensi saluran drainase harus menggunakan
data intesitas hujan tertinggi tahunan agar diperoleh debit air yang akan dialirkan
per detiknya selanjutnya untuk menghitung dimensi saluran. ( Gambar Konstruksi
dan cara perhitungan dimensi saluran akan kami ulas dalam artikel yang lain).
Beberapa
pertimbangan yang wajib diperhatikan dalam perencanaan drainase agar tidak meng
akibatkan genangan atau banjir di kawasan perumahan adalah sbb :
1. Pastikan bawah
seluruh elevasi permukaan tanah (Topografi)
berada diatas wilayah Daerah aliran sungai (DAS), Danau atau sisitim pembuangan
riol kota yang sudah tersedia sebelumnya oleh Pemda
2. Hindarkan Investasi
lahan pertanian/ tanah yang umumnya
berada di lembah. Dan wilayah disekitar perumahan yang ditempati penduduk
kampung sekitar berada diatas elevasi permukaan diperumahan, sehingga pada saat
intensitas hujan tinggi, maka wilayah pemukiman akan menjadi cekungan penampung air dari wilayah disekelingnya.
3. Sarana manhole agar dirawat dengan baik seperti penutup manhole yang sering
rusak dan masuk saluran sehingga mengakibatkan penyumbatan pada saluran.
4. Bersihkan secara reguler street inlet baik berupa curb inlet maupun gutter
inlet yang sudah tertutup oleh sampah sehingga pada waktu musim hujan tiba
tidak dapat berfungsi dengan baik.
- Curb inlet gunanya untuk mengalirkan air ke saluran agar tidak terjadi
akumulasi air sedangkan,
- Gutter inlet berfungsi mencegah terjadinya endapan pasir.
5. Bersihkan manhole sebagai lubang
masuknya air ke dalam riol dengan melakukan
pembersihan endapan, penyumbatan aliran air. jika pada riol hulu
(pemasukan) dari kawasan pemukiman memiliki perbedaan ketinggian tinggi 
0.45 ( Curam) terhadap riol penerima dalam
suatu manhole pertemuan, maka riol yang masuk harus dibelokan miring atau
vertikal kebawah diluar manhole yang
yang berfungsi untuk mengurangi kecepatan aliran air dengan menambahkan drop
manhole yang diletakan di setiap perbedaan elevasi.
0.45 ( Curam) terhadap riol penerima dalam
suatu manhole pertemuan, maka riol yang masuk harus dibelokan miring atau
vertikal kebawah diluar manhole yang
yang berfungsi untuk mengurangi kecepatan aliran air dengan menambahkan drop
manhole yang diletakan di setiap perbedaan elevasi.
6. Saluran terbuka
Saluran
terbuka yang digunakan untuk drainase air hujan dan juga digunakan untuk drainase air non-hujan
yang tidak berbahaya bagi kesehatan agar dibuat dengan dimensi yang mencukupi/
tidak terlalu kecil sehingga mampu mengalirkan debit air menuju sungai atau
riol kota.
7.
Saluran
Tertutup
Saluran
yang pada umumnya sering di pakai untuk aliran air kotor sering dibersihkan
agar tidak tergenang dan mampat karena sampah atau endapan lainya.
BAB IV
RUGI LABA BISNIS PENGEMBANGAN KAWASAN PERUMAHAN ( ESTATE
)
Dari
ilustrasi rugi laba diatas dapat anda cermati, bahwa pada bisnis property akan
sangat berat pada tahun tahun awal investasi. Sehingga kita harus sangat hati
hati dalam mengeluarkan biaya beban langsung ( operation cost ).
Bebarapa
hal yang dapat menjadi bahan pertimbangan yaitu :
1.
Operation
cost
Upayakan
biaya pembelian Tanah, Perijinan, biaya pembangunan unit rumah serta biaya
sarana prasarana ( Jalan hot mix, saluran drainage, saluran limbah, pos jaga,
gardu listrik & Telkom) tidak melebihi 50 %.
2.
Indirect
cost
Biaya
pegawai, listrik air, beban pajak, agar diupayakan tidak melebih angka 30 %,
sehingga diawal investasi harus dilakukan efisiensi pegawai dan biaya umum
administrasi lainnya.
3.
Tentukan
harga jual Unit yang kompetitif
Anda
dapat menghitung seluruh investasi yang anda keluarkan kemudian bagi dengan jumlah unit rumah yang
bisa dibangun disitulah harga unit Rumah yang akan anda jual tentunya ditambah
dengan biaya indirect selama masa pemasaran berlangsung dan Margin minimal 20
%.
Namun Harga jual anda tidak boleh jauh lebih mahal
disbanding competitor anda yang menjual Unit rumah dengan klas yang sama
diwilayah investasi anda. Kecuali andda memiliki Added value yang tidak
dimiliki mereka misalkan aksesibilitas, fasilitas umum dlsb.
4.
Capital
gain dari investasi Tanah
Namun ada hal yang menggebirakan bahwa kita memiliki
prospek keuntungan diluar jual beli unit rumah terdapat keuntungan akibat
naiknya harga tanah yang menyebabkan kenaikan harga unit rumah di tahun tahun
berikutnya, dimana angkanya bisa fantastis sampai dengan 130 % untuk investasi
yang sudah berjalan 5 tahun.
5.
Penghasilan
bunga
Keuntungan
yang didapat dari bisnis property lainnya diperoleh dari penghasilan bunga.
Developer dapat menjual Unit rumah yang belum selesai dibangun namun telah
dibayar oleh customer berupa tanda jadi ataupun down payment.
Pendapatan yang diperoleh lainnya adalah pada saat AJB,
maka Pihak bank ataupun BTN akan membayar penuh kepada pengembang, sedangkan
unit rumah masih under construction. Dari hal tersebut Pihak diuntungkan karena
mendapatkan laba bunga usaha.
0812 10 3333 11
Posting Komentar